De par son attractivité ainsi que son dynamisme économique, la Bretagne accueille et brasse un public très large : étudiants, saisonniers, actifs, ménages, personnes âgées, etc. Mais en face, l’offre en logement se révèle insuffisante ou en inadéquation avec les besoins et moyens.
Si la question du logement a toujours été une préoccupation centrale, elle atteint aujourd’hui son paroxysme en raison de la chute de la construction neuve, l’un de ses piliers. A l’instar du niveau national, ce marché connaît en Bretagne un fort recul depuis 2023 et les perspectives 2024 demeurent sombres.
C’est le segment de la maison individuelle qui est le plus sévèrement impacté. Plusieurs explications sont avancées, notamment la raréfaction du foncier avec le ZAN (zéro artificialisation nette), l’augmentation des coûts des matériaux ou encore le durcissement des conditions d’octroi des prêts. Les coupes budgétaires réalisées sur les dispositifs incitatifs à l’accession à la propriété et à l’investissement ont accentué cet enrayement. Si la rénovation énergétique doit s’intensifier, elle ne peut à elle seule compenser la diminution brutale du logement neuf et satisfaire les aspirations exprimées par les bretons. Une situation économique préoccupante qui a, inévitablement, des répercussions sur l’activité des intervenants de l’acte de construire.
Dans ce cahier spécial, nous avons souhaité recueillir le point de vue de différents acteurs bretons en prise directe avec la crise du logement : l’État, les collectivités territoriales, les entreprises. Comment réagissent-ils face à cette situation ? A leur niveau, quelles solutions peuvent-ils proposer ?
Philippe Gustin, Préfet de la Région Bretagne
Laurence Fortin, vice-présidente du Conseil régional de Bretagne
Christophe Martins, Président de Montfort Communauté
Pays d’Iroise Communauté
Nolwenn Lam-Kermarrec, Présidente de la FPI Bretagne
Ingrid Thébert, dirigeante de GEB Construction
Eric Moret, dirigeant de Morbihannaise du Bâtiment
La FFB Bretagne appelle à l’action !
En début d’année, les élus de la FFB Bretagne ont présenté lors d’une conférence de presse la conjoncture du secteur du bâtiment et les prévisions pour l’année 2024 (voir chiffres ci-dessous). Un message clé à retenir : il faut redonner du souffle à la politique du neuf et accélérer la rénovation énergétique, en renforçant l’accompagnement, en simplifiant l’accès aux aides. Cet engagement en faveur de la transition écologique est au cœur de la stratégie de communication de la FFB Bretagne pour 2024.
L’action de la Fédération se poursuit, notamment dans le cadre de l’« Alliance pour le logement ». Cette initiative nationale a été déclinée en Bretagne et lancée officiellement le 13 mars 2024. Les représentants de la filière du logement (notaires, promoteurs, entreprises, bailleurs sociaux notamment) ont choisi de se réunir pour porter à l’unisson auprès des pouvoirs publics des propositions.
La situation du secteur du bâtiment en Bretagne
L’impulsion donnée par les institutions régionales
Alertés par les fortes tensions sur le logement, les acteurs institutionnels bretons ont très vite réagi en engageant plusieurs initiatives.
Le Conseil régional a ainsi adopté le 14 décembre 2023 une feuille de route destinée à « répondre à la crise du logement à travers une action publique concertée et l’invention collective d’un nouveau modèle breton ». Il a co-organisé avec le préfet de la région Bretagne les Assises du logement à Quimper le 2 février 2024.
Le préfet de la région Bretagne, Philippe Gustin, et la vice-présidente du Conseil régional en charge des territoires, de l’économie et de l’habitat Laurence Fortin, nous exposent leurs différentes actions et projets à venir.
PHILIPPE GUSTIN « Nous avons des leviers pour agir »
Pouvez-vous nous éclairer sur les Assises du logement que vous avez co-organisées et la suite donnée à cette initiative ?
Ces Assises ont confirmé la mobilisation de l’ensemble des parties prenantes en Bretagne : élus, chefs d’entreprise, bailleurs sociaux, responsables d’associations.
Nous avons partagé en premier lieu le diagnostic sur les besoins en logement. Très attractive, la région connaît une explosion des prix du logement, des difficultés à accéder à la propriété pour un nombre croissant de ménages et une progression insuffisante de l’offre du parc locatif. En conséquence, je constate un afflux des demandes des ménages vers le parc HLM qu’il ne peut absorber. Cette situation est encore aggravée par l’explosion de la location de courte durée.
Nous avons des leviers pour agir. De nombreuses propositions ont été formulées à l’occasion des Assises et j’ai annoncé une dizaine de « chantiers 2024 » que nous allons conduire et dont nous mesurerons les résultats au fil des prochains mois, avant de nouvelles Assises en fin d’année. Ces initiatives concernent l’évolution des zonages, les aides à la rénovation du parc privé, la régulation des meublés touristiques, l’offre de logements étudiants ou plus globalement des mesures de simplification. Elles s’inscrivent dans le choc d’offre souhaité par le Premier ministre.
« J’ai annoncé une dizaine de chantiers 2024. Nous mesurerons les résultats au fil des prochains mois avant de nouvelles Assises en fin d’année »
Dans une région qui reste attractive et qui attend plus de 260 000 habitants d’ici 2050, comment concilier besoins immédiats et impératifs de sobriété à plus long terme ?
Au cours de mes déplacements dans tous les territoires bretons, je constate que la tension sur l’accès au logement pèse sur le développement économique de la Bretagne. Cela appelle des actions immédiates mais qui ne sont pas en contradiction avec l’indispensable sobriété foncière.
Dans une région qui a artificialisé ces dernières décennies plus que la moyenne nationale, il nous faut développer de nouveaux modèles. Le succès du « fonds friches » en Bretagne montre que les collectivités et professionnels y sont prêts.
Lors de la conclusion des Assises, vous avez évoqué le droit à l’expérimentation. Quelles sont les expérimentations possibles, à très court terme, en appui aux collectivités notamment ?
Le premier acte a été pris en janvier puisque j’ai signé un arrêté afin d’étendre le bénéfice de l’expérimentation du « Pinel breton » à une trentaine de communes.
En matière d’urbanisme ou de financement du logement social, les préfets travaillent avec les collectivités à des simplifications.
Enfin, des propositions de nature législative sont formulées par les collectivités, bailleurs sociaux ou professionnels du bâtiment afin que les politiques du logement tiennent mieux compte des réalités locales. Je suis au côté de l’ensemble des acteurs bretons pour qu’elles s’inscrivent dans les textes qui seront débattus au Parlement dans les prochains mois.
LAURENCE FORTIN « Nous voulons porter à Paris les proposition des bretons »
Le Conseil régional, sous votre impulsion, a adopté une feuille de route « Habitat ». Quelles sont vos propositions ?
Cette feuille de route est à la fois humble et responsable. Humble car il est évident que ce n’est pas le Conseil régional qui détient les clés pour déverrouiller le marché du logement. Si j’avais une baguette magique, je m’en servirais ! Responsable, parce que nous pensons que c’est notre rôle que d’activer tous les leviers à notre disposition.
Concrètement, nous allons soutenir les entreprises du secteur – et je sais combien elles sont fragilisées -, agir sur les questions relatives à formation professionnelle ainsi qu’aux éco-matériaux. Nous voulons aussi agir sur le foncier, en développant un outil nouveau de portage pour renforcer la maîtrise publique du sol en faveur, notamment, du logement.
Enfin, nous sommes la région du « Pinel breton », unique expérimentation en France de différenciation de politiques de logement.
Nous voulons porter à Paris les propositions des bretons : laissez-nous la main pour décider au plus près. On saura faire.
La Région a affiché une position volontariste sur le ZAN (zéro artificialisation nette), qui impose un changement de modèle d’aménagement du territoire. Est-ce compatible avec la perspective d’accueillir 260 000 habitants à l’horizon 2050 ?
S’agissant du ZAN, nous considérons que le fait d’aller vite permet aux territoires et aux entreprises d’être prêts. Je crois que l’on peut tout concilier : la nécessaire sobriété foncière, l’attractivité démographique de notre région, les besoins des entreprises et le soutien à la filière du bâtiment.
Est-ce que c’est facile ? Certainement pas. Mais nous avons de la ressource. En rénovation urbaine, en densification des zones d’activité, en reprise des friches ou des logements vacants.
Cela étant, il faut revoir de fond en comble le logiciel d’aménagement d’une région qui, par le passé, a été particulièrement consommatrice de foncier, y compris rapporté au nombre de nouveaux habitants.
C’est un défi, mais nous allons y arriver.
« Je fais trois propositions à l’État : réduire la TVA sur la construction, donner la main aux territoires sur le PTZ et redonner aux bailleurs les moyens de construire »
L’urgence des besoins appelle une réaction rapide. Quelles sont les actions envisageables en lien avec les acteurs du logement ?
Je fais trois propositions à l’Etat :
- Réduire la TVA sur la construction parce que le logement est un bien de première nécessité ;
- Donner la main aux territoires sur le PTZ pour faire de la dentelle et répondre aux besoins des ménages ;
- Redonner aux bailleurs sociaux les moyens de construire.
C’est simple et cela répond aux besoins économiques et sociaux du marché du logement.
Les maires et intercommunalités en première ligne
Interlocuteurs de proximité, les municipalités et intercommunalités sont à l’avant-garde pour apporter des réponses concrètes à la pénurie de logement.
Christophe Martins, maire de la commune d’Iffendic, est Président de Montfort Communauté. Situé à quelques encablures de Rennes, cet EPCI* rassemble 8 communes qui comptent un peu plus de 26 000 habitants, avec au centre Montfort-sur-Meu (6 900 habitants). L’élu nous dévoile l’impact de la crise sur son territoire et comment l’échelon communal et intercommunal peuvent, de concert, agir efficacement.
Dans le Finistère, Pays d’Iroise Communauté regroupe près de 49 000 habitants répartis sur 19 communes et a son siège à Saint-Renan (8 100 habitants). La collectivité a choisi de s’emparer de la problématique du logement des jeunes actifs ainsi que des saisonniers, particulièrement prégnante sur ce secteur géographique. Elle nous explique les tenants et les aboutissants de ce projet, initié en partenariat avec les acteurs du territoire.
* Établissement Public de Coopération Intercommunale.
CHRISTOPHE MARTINS « On doit penser un territoire en termes de parcours de vie »
Quel diagnostic dressez-vous de la situation du logement sur le territoire de Montfort Communauté ?
Nous avons une forte demande des jeunes ménages – notamment liée à la pression du bassin rennais et plus globalement de l’Ille-et-Vilaine – très centrée sur la maison individuelle. Or, nous nous heurtons à une crise manifeste sur les terrains à bâtir, avec deux grandes tendances sur le territoire : certaines communes où il y a peu de nouvelles opérations, et d’autres où l’on a atteint un tel niveau de prix qu’avec le surenchérissement des crédits, les produits partent beaucoup moins bien.
En parallèle, nous faisons face à un vieillissement très net de la population. Les personnes âgées souhaitent venir habiter en centre bourg pour bénéficier de la proximité des différents services et commerces.
Nous faisons tout pour répondre à ces différentes sollicitations mais l’offre actuellement disponible sur le secteur s’avère insuffisante ou inadaptée.
Quels leviers peuvent être actionnés ?
Le nerf de la guerre, c’est l’accès au foncier. Il faut mener une politique volontariste et acheter des terrains ou des immeubles, « refaire la ville sur la ville ».
Nous sommes également en lien étroit avec les bailleurs pour continuer à construire des logements sociaux et intervenons jusqu’à 8 000 euros sur ces programmes.
Mais notre champ d’action doit aller au-delà de la question stricto sensu du logement. Habiter un territoire c’est une ambiance, c’est un tout… Cela passe bien entendu par l’image que renvoie la collectivité mais aussi par des réalités, des investissements. Dans notre schéma de réflexion, nous intégrons l’accès aux services et commerce, les crèches, les loisirs, les transports, la place de la nature, etc. Le développement de l’emploi est aussi un axe majeur pour permettre aux actifs de travailler sur le territoire, et pas uniquement sur Rennes. Ce sont sur l’ensemble de ces leviers que nous devons agir.
« L’action des deux échelons doit s’inscrire en complémentarité. L’acquisition du foncier relève du maire et le produit en tant que tel de l’intercommunalité »
En prenant en compte l’ensemble de ces paramètres, comment projeter une politique du logement ?
Aujourd’hui, on doit penser un territoire en termes de parcours de vie. Beaucoup de jeunes ménages aspirent à une maison avec jardin, ils sont plus particulièrement attentifs à l’accès aux loisirs pour les enfants, au mode de garde et autre. Une personne âgée privilégiera la proximité des services et des commerces, un logement accessible. Or, si l’on ne peut pas construire tout le parcours de vie dans une même commune, à l’échelle intercommunale c’est possible !
Pour cela, l’action des deux échelons territoriaux doit s’inscrire en complémentarité. L’acquisition du foncier relève du maire car la dimension proximité est essentielle. Sur le produit en tant que tel, sa configuration et sa destination, il faut absolument le penser au niveau de l’intercommunalité. Sinon, on va générer des concurrences stériles entre les communes, au risque de perdre du foncier ou de ne pas l’optimiser. Plusieurs outils de planification sont mobilisables pour nous accompagner : le PLUI, le PLH notamment. Je suis convaincu du bien-fondé de cette approche et qu’il faut aller encore plus loin en ce sens !
PAYS D’IROISE COMMUNAUTÉ lance une action structurante pour loger les jeunes actifs
A l’origine de ce projet, les alertes du tissu économique local. De nombreuses entreprises du territoire iroisien ont dû revoir leur fonctionnement faute de personnel, les candidats étant dans l’incapacité de se loger. Sébastien Deniel est à la tête de l’entreprise Iroise Isolation et préside l’association des Artisans du Pays d’Iroise. Il confirme cette problématique et la nécessité de mener une action volontariste : « nous devons identifier des solutions pour loger nos jeunes travailleurs à proximité des entreprises, sur notre territoire. Nous sommes à la porte de la métropole brestoise mais l’absence de transports en commun accentue la difficulté pour les saisonniers, salariés et alternants de trouver un logement ».
Sensible à ces remontées, l’EPCI Pays d’Iroise Communauté s’est saisi du sujet. Première étape, l’élaboration d’un diagnostic pour qualifier et quantifier les besoins en logements à destination des 16-29 ans, menée en collaboration avec l’association AILES**. Il fait état d’une demande croissante de logements pour cette population mais d’une carence de l’offre, en particulier de plus petite taille. Plusieurs facteurs se cumulent : la typologie du parc public qui n’est pas adaptée pour accueillir des jeunes demandeurs sans délai ; les fortes tensions sur le parc privé, à la fois sur l’accession et la location. A cela s’ajoutent la rareté du foncier et le caractère touristique du territoire avec les résidences secondaires et le logement des travailleurs saisonniers.
« Cette feuille de route se déploiera sur 2024-2028 avec déjà un premier chantier sur les rails, la réhabilitation d’une école à Plouarzel en neuf T1 »
Après une étude approfondie de huit mois, les conclusions viennent d’être communiquées ! Pour relancer l’arrivée de jeunes actifs sur le territoire, l’ambition portée par Pays d’Iroise Communauté est d’agir sur deux leviers, à savoir capter et créer une offre de logements. Cela se traduira par le développement d’une offre diversifiée : résidences jeunes actifs ; logements chez l’habitant avec le dispositif « logement temporaire chez l’habitant » ; cohabitation intergénérationnelle notamment. Une attention particulière sera, par ailleurs, portée au maillage territorial du projet, avec la volonté de ne pas tout centraliser sur la commune de Saint-Renan.
Cette feuille de route se déploiera sur 2024 – 2028, avec déjà un premier chantier sur les rails, la réhabilitation d’une ancienne école en plein cœur de Plouarzel en neuf T1. L’objectif de la collectivité, à terme, est de proposer un minimum de 126 nouveaux logements pour ce public. Cette initiative partenariale, qui en est encore à ses prémices, est à suivre de près !
**AILES (Association d’Iroise pour le Logement, l’Emploi et les Solidarités) gère les structures d’habitat pour les jeunes.
Des acteurs économiques forces de proposition
Nolwenn Lam-Kermarrec, Présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Bretagne (FPI), tire la sonnette d’alarme sur la récession que traverse le secteur. Elle met ainsi en garde contre un effet « boule de neige » et porte plusieurs propositions pour sortir de cette impasse.
Les premières « victimes collatérales » de cette crise, ce sont les constructeurs de maison individuelle. Ingrid Thébert, qui a récemment pris la tête de Pôle Habitat 35, dirige GEB Construction (10 salariés) implantée à Chateaubourg (35). Elle appelle de ses voeux une action forte en faveur des primoaccédants et ainsi relancer le marché de la maison individuelle.
Dans ce contexte, plusieurs entreprises de gros oeuvre ont pris le parti d’adapter leur activité afin d’assurer la pérennité de leur structure. C’est le cas d’Eric Moret, dirigeant de Morbihannaise de Bâtiment, une entreprise de 50 salariés située à Lorient. La diversification de ses clients et des marchés lui permet d’envisager l’avenir avec une relative sérénité.
NOLWENN LAM-KERMARREC « Nous devons travailler ensemble pour retrouver des marges de manoeuvre »
Vous venez d’être élue à la tête de la FPI Bretagne, quelles sont vos priorités d’action en plein crise du logement neuf ?
Ma priorité est de continuer à être présente auprès des instances et des collectivités pour expliquer les raisons multifactorielles de cette situation, faire des propositions pour en sortir et se projeter. Nul ne peut nier la gravité de cette crise. Elle pourrait avoir des conséquences dramatiques à long terme, alors que notre région est dynamique et attractive.
Qu’attendez-vous des pouvoirs publics dans le contexte actuel?
Il ne faut pas se tromper sur les réponses : nous contraindre est l’inverse de ce qu’il faut faire. Nous devons travailler ensemble, et notamment avec les élus locaux, sur les normes, la densité, les enjeux environnementaux et la mixité sociale, afin de retrouver des marges de manœuvre.
D’autres leviers sont à actionner par l’État. Les besoins sont là, l’intérêt pour l’immobilier aussi, mais tout est figé. Les investisseurs, les propriétaires occupants, les primo-accédants et même les locataires n’arrivent plus à concrétiser leurs projets.
Il faut que le Gouvernement réagisse avant qu’il ne soit trop tard. Le pire serait que nos alertes soient ignorées, que la crise sociale explose et que la filière du logement ait perdu trop de talents pour relancer la machine le moment venu.
Comment imaginez vous l’avenir du logement dans notre région ?
Nous avons en Bretagne une vraie capacité à travailler ensemble et à trouver collectivement
des solutions. C’est une force incroyable et nous devons la cultiver. Je souhaite que la FPI soit remise au cœur des discussions. On oppose aussi trop souvent les promoteurs aux enjeux du logement social alors que nous portons 30 % de sa production.
Le « Pinel breton » a permis de produire des logements abordables, portés par des investisseurs privés, en zones tendues. Contrairement aux idées reçues, 54 % de ces logements sont les résidences principales des acquéreurs. Le renouvellement de ce dispositif, si c’est une bonne chose avec l’élargissement des zones B1, ne suffira pas à redresser la barre.
« Il faut que le Gouvernement réagisse avant qu’il ne soit trop tard »
Nous comptons sur l’ »Alliance pour le logement« , avec l’ensemble de ses instances, pour sortir de cette crise et produire des logements abordables, pour tous !
INGRID THÉBERT « Construire sa maison c’est un projet de vie, les particuliers doivent être soutenus »
Comment votre entreprise fait face à cette crise ?
La situation de mon entreprise est plus atypique. Historiquement, notre cœur de métier est la construction de maison individuelle et l’extension-rénovation demeurait à la marge, réservée à nos clients qui avaient fait des constructions. Puis, nous nous sommes adaptés à la demande et la proportion s’est complètement inversée. Aujourd’hui l’extension- rénovation représente 70 % de mon activité. Par contre, chose nouvelle, on observe de plus en plus de refus de prêt sur ce type de demandes alors qu’avant, la question ne se posait même pas !
De façon plus globale, quel regard portez-vous sur la chute du marché de la maison individuelle?
« Le PTZ est un outil essentiel, surtout dans les zones où les primo-accédants peuvent obtenir un terrain abordable »
Construire sa maison c’est un projet de vie et les particuliers sont inquiets. Car on leur dit que le foncier a augmenté, tout comme le coût des matériaux, combinés à l’inflation et aux difficultés d’accès au prêt… Bref rien ne va ! Il y a un cumul, le particulier ne peut pas suivre et préfère attendre que les prix et les taux baissent.
On a vu venir cette crise mais personne n’aurait pensé qu’elle durerait aussi longtemps. C’est ça qui est dangereux. On a vraiment l’impression de ne pas être entendu par les pouvoirs publics.
Comment inciter de nouveau les particuliers à investir ?
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est à mon sens un outil essentiel. Il est normal qu’il soit applicable en zone tendue mais il est surtout utile dans les zones rurales, là où les primoaccédants peuvent accéder à un terrain abordable. Dans mon secteur géographique, il est resté en place uniquement pour les communes très proches de Rennes. Les petits budgets ne pourront malheureusement pas en bénéficier.
ERIC MORET « Nous nous développons de plus en plus sur le marché de la rénovation«
Quel est l’impact de la crise de la construction de logement sur votre activité ?
Notre activité étant essentiellement portée par le logement collectif, nous sommes bien entendu impactés par la chute des ventes. L’avenir est effectivement sombre pour les promoteurs qui, depuis un an, ne vendent pas ou très peu… Mais nous avons l’avantage de travailler autant avec des promoteurs privés que des bailleurs sociaux, ce qui nous permet d’adapter notre activité. A ce jour, nos carnets de commandes restent dans le vert.
Comment faîtes-vous face à cette crise sur ce segment de marché ?
Au regard des inquiétudes pesant sur le neuf, nous nous développons de plus en plus sur le marché de rénovation en répondant à des appels d’offres. La complexité de ce changement est que nous avons des salariés habitués à un type de travail, à savoir le neuf et le collectif, alors que les chantiers de rénovation sont différents.
Nous devons renforcer nos équipes avec des encadrants ainsi que des salariés de production avec de nouvelles compétences. Il y a une réelle adaptation des équipes et des embauches stratégiques à effectuer.
Quelles sont les perspectives d’activité de l’entreprise à moyen terme ?
Sur un an, on a des risques de décalage liés aux menaces pesant sur les ventes. Par ailleurs, on constate une concurrence beaucoup plus forte sur les appels d’offres, avec de nouvelles entreprises qui arrivent sur le marché de la rénovation. D’un naturel optimiste, je suis persuadé que la crise va passer. Mais on a besoin de soutien : il faut une action de l’Etat et des mesures bancaires car là, on se sent abandonnés…
« D’un naturel optimiste, je suis persuadé que la crise va passer. Mais on a besoin de soutien »
